Plánujete stavbu domu? Vyzbrojte sa trpezlivosťou a odhodlaním. Je to orientačný beh cez les predpisov a nariadení, posiaty mnohými prekážkami. Dá sa to však zvládnuť a my vám poradíme ako na to…
Ak chcete stavať, mali by ste mať v prvom rade stavebný pozemok vo vlastníctve alebo dlhodobom prenájme. Aby ste dostali stavebné povolenie, potrebujete rozhodnutie o umiestnení stavby, ktoré potvrdzuje, že vaša predstava vysnívaného domu, je v súlade s územným plánom. Čo ešte potrebujete?
Stavebné povolenie bez zdržaní
Najdôležitejším dokumentom pre udelenie stavebného povolenia je projekt vypracovaný oprávnenou osobou. Ten musí byť v súlade s rozhodnutiami všetkých dotknutých orgánov štátnej správy a správcov sietí. Určite budete potrebovať vyjadrenie od distribútora plynu a elektriny, od vodárenského podniku a pokiaľ budete kúriť plynom, od obce si musíte vyžiadať súhlas s malým zdrojom znečistenia ovzdušia. Tieto inštitúcie majú na vyjadrenie stanoviska 30 dní. Pokiaľ budú mať pripomienky, je nutné zapracovať ich do projektu a počkať si na ich vyjadrenie znova. O niečo jednoduchšie to majú stavitelia rodinných domov v developovanej oblasti, kde už má každý pozemok vybudované prípojky. Vyjadrenie od správcov sietí tak stavebníci môžu získať rýchlejšie a bez prieťahov. Developer vie klientom odporučiť aj spoľahlivých špecialistov v oblasti inžinierskej činnosti, ktorý im pomôžu v procese vybavovania povolení.
Potenciálne problémy riešte vopred
Pokiaľ už máte všetku potrebnú dokumentáciu pokope, môžete podať žiadosť o stavebné povolenie. Stavebný úrad je povinný rozhodnúť o vydaní alebo zamietnutí stavebného povolenia najneskôr do 60 dní. Ak však úrad vyzve stavebníka, aby žiadosť doplnil, lehota sa môže ešte predĺžiť. Preto je dobré zájsť na stavebný úrad a informovať sa o rozsahu požadovanej dokumentácie k vášmu projektu vopred. Netreba zabúdať, že účastníkmi stavebného konania, ktorí majú právo podávať námietky k projektu, sú napríklad aj susedia. Je preto dobré mať s nimi prípadné sporné body prediskutované vopred. Vybavenie stavebného povolenia na kľúč, ako i mnohých úradných náležitosti môžete zveriť špecializovanej firme. Za ich služby síce zaplatíte cca 400 až 700 eur, no ušetríte čas potrebný na behanie po úradoch a predídete prieťahom v stavebnom konaní kvôli zháňaniu dodatočných dokumentov, či riešeniu námietok.
Financovanie stavby po malých krokoch
Stavbu domu je ideálne financovať kombináciou vlastných zdrojov a hypotekárneho úveru. Pozitívom je aj to, ak máte uzatvorené stavebné sporenie a môžete čerpať stavebný úver alebo medziúver. Aj nižšia nasporená suma je dobrým východiskom. Veľkou výhodou je, ak už vlastníte pozemok. Umožní vám to čerpať hypotéku s postupným financovaním, pri ktorom na zabezpečenie úveru poslúži pozemok a neskôr aj dom, ktorý začnete stavať. Pri žiadosti o úver je potrebné banku požiadať o hypotéku na budúcu hodnotu stavby. Banka najprv uvoľní prostriedky oproti hodnote pozemku. Tie by mali stačiť na výstavbu hrubej stavby aspoň do výšky jedného metra muriva. V takomto štádiu je možné rozostavaný dom geodeticky zmerať a vložiť do katastra. Tu nastupuje tzv. postupné financovanie výstavby domu. Pri takýchto úveroch sa financie uvoľňujú po častiach, obvykle v 3 až 4 tranžiach, na základe aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Banka obvykle uvoľní 90 % z hodnoty stavby v aktuálnom stave. Z týchto zdrojov postavíte ďalšiu časť domu, čím sa opäť navýši hodnota nehnuteľnosti a banka môže uvoľniť ďalšie peniaze. Počet tranží banka stanoví pri schvaľovaní úveru na základe aktuálnej a budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú vyčíta zo znaleckého posudku a projektu.
Najprv kúpa pozemku, potom stavba
Zložitejšia situácia nastáva, ak na úver plánujete kúpiť aj pozemok. Úver na kúpu pozemku môžete získať založením inej nehnuteľnosti, napríklad domom rodičov. Ďalšou možnosťou je kúpa pozemku na hypotéku, kde zábezpekou bude samotný pozemok. V závislosti od banky, ktorú si vyberiete môžete touto cestou získať do 70 % , výnimočne až 100 % hodnoty pozemku. Výstavbu hrubej stavby a prípadné dofinancovanie pozemku je možné riešiť úverom zo stavebnej sporiteľne, ktorý nie je zabezpečený nehnuteľnosťou. Následne si môžete zobrať ďalšiu hypotéku na dofinancovanie stavby, no musí byť v tej istej banke, v ktorej ste si brali hypotéku na pozemok. Po splatení časti úveru vo výške aspoň 10 % hodnoty nehnuteľnosti, môžete všetky úvery refinancovať a spojiť do jedného. Celková splátka sa potom výrazne zníži. V prípade, že ste pri čerpaní prvého úveru založili inú nehnuteľnosť, po kolaudácii novostavby sa záložné právo môže preniesť na nový dom.
Ing. arch. Anna Pálfiová
Foto: archív redakcie
